Il mercato immobiliare italiano nel 2021 registra un incremento del 34% delle compravendite in ambito residenziale rispetto al 2020, ma la follia bellica rischia di ridimensionare un quadro altrimenti positivo. È prematuro azzardare ipotesi sulle conseguenze immobiliari della crisi ucraina, quello che è certo è il temporaneo deterioramento del clima generale di fiducia. Superata brillantemente la tempesta Covid-19, il mercato immobiliare italiano si trova ora ad affrontare le conseguenze di un’altra sciagura. E il binomio costituito da una domanda di acquisto esuberante e una politica creditizia espansiva, che aveva consentito al settore residenziale di superare l’ondata pandemica, potrebbe uscire ammaccato dall’impatto con la vicenda bellica. È quanto emerge dal 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma.
Nel 2021 effettuate quasi 798.000 transazioni
“Al 31 dicembre 2021 sono state effettuate poco meno di 798.000 transazioni, il 94% delle quali per abitazioni. Si tratta di dati non dissimili a quelli del periodo 2006/2007, nel pieno della fase ascendente del ciclo precedente”, commenta Luca Dondi, AD Nomisma. Il mantenimento di questi straordinari livelli transattivi, che fino a febbraio sembrava lo scenario più verosimile, appare oggi una prospettiva ottimistica. A beneficiarne sono stati tutti i contesti territoriali, con un’accentuazione più marcata nelle localizzazioni periferiche e di provincia. Di certo, la pandemia ha prodotto una rottura rispetto al passato nelle preferenze che orientano la domanda immobiliare, favorendo uno spostamento verso localizzazioni periferiche, purché facilmente accessibili ai servizi e al mercato del lavoro.
L’inversione della curva dei prezzi
“L’esuberanza dell’attività transattiva del segmento residenziale ha restituito vitalità anche al mercato delle unità immobiliari d’impresa – aggiunge Dondi -. Il perdurante eccesso di offerta su questo versante non ha, tuttavia, consentito un’inversione di tendenza anche sul fronte dei prezzi, che hanno proseguito, seppure con un’intensità più contenuta, la parabola discendente inaugurata già da molti anni”.
L’inversione della curva dei prezzi, seppur lenta, appare generalizzata indipendentemente dal rango dei mercati urbani, venendo alimentata, oltre che dalla pressione della domanda, dalla pressione inflattiva in atto. La variazione annuale dei prezzi delle abitazioni usate, che in Italia rappresentano il 75% del mercato delle compravendite residenziali, si è attestata quindi all’1,2%, con un campo di variazione che va dal +3,2% di Modena al -1,1% di Salerno.
La domanda di abitazioni si è spostata verso l’acquisto
La domanda di abitazioni, che negli anni pre-Covid tendeva a ripartirsi equamente tra acquisto e locazione, nel periodo pandemico si è spostata verso l’acquisto. Il consuntivo annuale rappresentato dall’indice di performance residenziale del mercato delle compravendite ha registrato un nuovo aumento dopo l’interruzione del 2020 e dei primi mesi del 2021. Nel 2022 la domanda di acquisto si attesta al 56,3% contro il 43,7% della domanda di locazione, che tuttavia recupera 2,5% punti percentuale rispetto al 2021. È dunque prevedibile, che alla luce della tendenza registrata nei primi mesi del 2022, si assista a un progressivo riallineamento delle quote per effetto di un aumento della domanda di locazione.